2013年3月27日改善物業管理及業主立案法團運作

      主席，涉及業主、業主立案法團(“法團”)及物業管理公司的大廈管理糾紛時有發生。原議案促請當局檢討《建築物管理條例》。據瞭解，政府已於2011年展開法例修訂的檢討工作，預計需時3年。我認為檢討工作應加快進行，以應付去年中強制驗樓計劃推行後大廈管理紛爭加劇的問題。香港現有約4萬幢私人大廈，近半數是樓齡達30年或以上的舊樓，這些舊樓普遍處於樓宇老化及日久失修的狀況。對物業設有法團的業主而言，當然可將維修事宜交予法團處理。然而，在約兩萬幢舊樓中，有近6 100幢是沒有成立法團、沒有業主或居民組織，以及沒有聘用物業管理公司的“三無”大廈，這是問題所在。

主席，2011年花園街大火的死因研訊日前作出裁決，大家對這次慘劇仍猶有餘悸。更重要的是，這慘劇揭示了舊樓疏於管理帶來的嚴重後果，凸顯了舊樓成立法團的重要性。民政事務總署於前年推出“大廈管理專業顧問服務計劃”，為1 200幢“三無”大廈招標委聘物業管理公司。但是，該計劃一年來只協助成立 了57個新法團，以及協助15個現有法團重新運作，成功率僅6%。這說明單憑鼓勵性措施難以令所有舊樓成立法團。

如果大家認同要防止花園街火災重演，就要正視“三無”大廈的潛在危險。政府有責任考慮採取強制性措施，例如立法規定30年或以上樓齡的樓宇必須成立法團，確保有專責組織負起對物業管理的責任。我明白強制舊樓成立法團的建議，會引起社會各階層不同程度的回響。但是，我希望政府積極面對這問題，採取有效措施以設法推行。為使全面成立法團的工作能有序進行，建議政府短期內制訂工作目標，並增撥資源，嘗試承諾每年協助20%的“三無”舊樓成立法團，希望以5年時間逐步解決大廈成立法團的問題，以體現政府正視問題的決心。

主席，“三無”舊樓業主以長者居多，他們大多基於不想承擔責任、財政及體力等問題，不願主動參與法團的組織工作，令成立法團舉步維艱。政府如不主動介入，情況將無法改善。就此，我建議政府對樓齡達50年或以上的舊樓，提供首年直接資助的誘因，鼓勵業主成立法團或聘請物業管理公司，參與計劃的單位可包括區議會及社福組織，以防止資源被濫用。

主席，物業沒有法團固然影響管理質素。但是，設立法團亦不代表一勞永逸。我較為關注的問題是，大業主操控法團及濫用授權書的情況。我記得多年前火炭銀禧花園發生的法團糾紛，雖然該屋苑的小業主對法團運作深感不滿，但作為大業主代表的法團主席仍可連續4屆當選連任，因為小業主所持的屋苑業權份數，與大業主透過商場、停車場及屋苑公用地方所持的業權份數根本無法匹敵。換言之，大業主的個人取態，往往主導法團選舉的投票結果。事實上，銀禧花園的糾紛正反映了問題的嚴重性。雖然現時不少屋苑也有類似投訴，但政府礙於法例卻束手無策。

此外，在業主授權書的使用方面，現行法例亦存在漏洞。委任代表只要手持其他業主的授權書，便可在業主大會上投票，他們是否按授權的業主意願投票根本無法查證。過去，不時有業主懷疑受誤導而簽署授權書，被他人在業主大會行使投票權，左右法團運作，其中最敏感的是大廈維修工程。業主授權書的現行用法實在有檢討的空間。

主席，政府過去5年共接獲八千多宗大廈管理糾紛個案，迄今只處理了14宗違規個案，其餘個案因證據不足、法例條文不適用等理由而未被起訴。由此可見，現行的《建築物管理條例》未能有效保障小業主的權益。因此，我同意有必要檢討該條例，並要加快檢討進度。